Diritti del condomino
"Le rate del mutuo prima o poi terminano,
le spese condominiali non finiscono mai."
Per vederci chiaro, rivolgiti a noi
È
importante essere consapevoli dei propri diritti come Condòmini, così da risolvere in modo veloce ed efficace i possibili conflitti. In questa pagina abbiamo raccolto e risposto ai dubbi e alle domande sulle principali problematiche che avvengono in condominio. Se hai un ulteriore quesito o il tuo problema necessita di un supporto professionale, mettiti in contatto con Difensore Condominiale e richiedi una consulenza.
Domande sulle spese
Se hai il dubbio che le spese condominiali siano errate, il primo passo è esaminare il rendiconto consuntivo annuale presentato dall’Amministratore di condominio. Questo documento riassume tutte le spese sostenute e le entrate ricevute nella gestione. Per verificare la correttezza del riparto delle spese è necessario assicurarsi che siano suddivise secondo quanto stabilito dal Regolamento condominiale (ove presente) e dalle relative tabelle millesimali.
Se ci sono voci di spesa poco chiare, chiedi informazioni all’Amministratore, il quale deve essere in grado di fornire la documentazione dettagliata. Inoltre, hai diritto di visionare i documenti giustificativi delle spese, che devono essere messi a disposizione dei Condòmini (su richiesta). Confronta le spese dell’anno corrente con quelle dei precedenti, in quanto eventuali aumenti significativi dovrebbero essere giustificati con motivazioni valide.
Per legge, l’Amministratore di condominio deve fornire – con cadenza annuale – il rendiconto che contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve. Questi dati devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
Il rendiconto si compone di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione. Inoltre, deve contenere le indicazioni dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L’Amministratore deve fornire, su richiesta, la copia del Regolamento condominiale e delle tabelle millesimali. Questi documenti sono essenziali per garantire una gestione trasparente e corretta del condominio.
La legge stabilisce che il Regolamento condominiale è obbligatorio sopra le 10 unità abitative; sotto tale soglia è a discrezione. Tuttavia, avere un Regolamento è consigliabile al fine di disciplinare l’utilizzo delle parti comuni e le modalità di riparto delle spese.
Il codice fiscale, invece, è obbligatorio nel caso in cui si voglia costituire formalmente il condominio ed è utile per intestare le utenze condominiali e aprire un conto corrente bancario dedicato. In questo modo, nessuno deve assumersi la responsabilità di intestarsi personalmente le utenze del condominio.
Le spese condominiali sono suddivise tra proprietario e inquilino in base alla loro destinazione di utilizzo. In linea generale, al proprietario spettano le spese di proprietà e/o amministrative oltreché tutte le spese straordinarie necessarie al mantenimento dell’immobile, indipendentemente dal fatto che l’appartamento sia abitato o meno. Sono a carico dell’inquilino, invece, tutte quelle spese inerenti al consumo e alla manutenzione ordinaria degli spazi comuni.
✔ Spese del proprietario
Compenso dell’Amministratore, assicurazione dell’edificio, spese bancarie, adempimenti fiscali e legali, tutte le spese straordinarie necessarie al mantenimento e l’efficienza dell’immobile
✔ Spese dell’inquilino
Utenze condominiali come: energia delle parti comuni, acqua, riscaldamento (se centralizzato). Inoltre, spese di manutenzione ordinaria di impianti e parti comuni come: ascensore, giardinaggio, pulizia
Domande sul regolamento
Il Regolamento contiene le regole di civile convivenza e di decoro condominiale. Questo documento stabilisce le norme comportamentali per i Condòmini e le modalità di utilizzo delle parti comuni, oltreché i criteri di ripartizione delle spese relative alla gestione e alla manutenzione dell’edificio. Inoltre, il Regolamento condominiale può contenere sanzioni in caso di violazione delle norme stesse.
In caso di sinistro condominiale, come un danno su una parte comune dell’edificio, è fondamentale seguire alcuni passaggi per gestire correttamente la situazione. Il processo varia a seconda della presenza o assenza di un Amministratore di condominio. Quest’ultimo, infatti, ha la responsabilità delle parti comuni, di gestire le emergenze e di coordinare le azioni necessarie qualora si verificasse un sinistro. Nel caso dei Condomini senza Amministratore, invece, è il Condòmino referente a doversi attivare.
Condomini con Amministratore
Si informa immediatamente l’Amministratore di condominio che si attiva per mettere in atto le azioni necessarie alla soluzione del problema, richiedendo interventi specifici e denunciando il danno alla compagnia di assicurazione del condominio
Condomini senza Amministratore
Il Condòmino facente funzione di referente deve attivarsi contattando l’assicurazione (ove esistente) e inviare a questa una breve sintesi dell’accaduto, allegando possibilmente fotografie a supporto della richiesta
In entrambi i casi, è consigliabile raccogliere tutte le evidenze del sinistro, come foto dei danni e documentazione pertinente, per facilitare la valutazione da parte dell’assicurazione. Quest’ultima, in base alle condizioni di polizza, stabilisce la possibilità di risarcire i danni.
Si ricorda che l’assicurazione è a discrezione del condominio, a prescindere dalla presenza o meno dell’Amministratore. Tuttavia, è fortemente consigliato attivarne una al fine di proteggere il proprio patrimonio immobiliare. È importante avere una copia dell’assicurazione condominiale e confrontarla con la propria polizza personale.
Preventivo, consuntivo e conguaglio sono documenti indispensabili per la gestione e la comprensione delle spese condominiali.
✔ Preventivo
È una previsione delle spese annuali del condominio. È redatto all’inizio della gestione e inviato con l’avviso di convocazione. Si basa sulla stima delle spese necessarie per la gestione delle parti comuni condominiali
✔ Consuntivo
A fine anno contabile, l’Amministratore, unitamente all’avviso di convocazione, invia il rendiconto consuntivo. Quest’ultimo riporta le effettive spese sostenute e il relativo riparto, certificando in modo definitivo le rate della gestione
✔ Conguaglio
È composto dalla differenza tra l’importo riportato nel preventivo e quello del consunto. In questo modo si determina, così, il saldo finale, che può risultare a credito o a debito, regolando eventuali differenze tra quanto previsto e quanto effettivamente speso
È importante sapere che le spese pagate a preventivo sono solo stime e previsioni. Per i Condomini già esistenti da anni, il preventivo si basa sulle spese indicate nel consuntivo dell’anno precedente. In caso di Condomini di nuova costituzione (senza uno storico), invece, queste stime sono calcolate considerando la grandezza dell’edificio e i servizi attivi.
Se sospetti che le spese condominiali siano state calcolate in modo errato, è importante agire prontamente ed entro i termini previsti dalla legge. Se riscontri un errore e agisci tempestivamente, infatti, l’Amministratore è tenuto a effettuare un ricalcolo del consuntivo e del preventivo. È essenziale richiedere questa correzione entro i termini di impugnazione, che variano a seconda della tua presenza in sede di assemblea condominiale.
✔ Condòmino presente all’assemblea (anche con delega)
Hai 30 giorni dalla data dell’assemblea per impugnare il rendiconto
✔ Condòmino assente dall’assemblea
Hai 30 giorni per impugnare il rendiconto dal ricevimento del verbale
Trascorsi questi termini, perdi il diritto di contestazione per richiedere modifiche o correzioni al rendiconto, anche se il calcolo delle spese si dimostrasse effettivamente errato. Se il problema risultasse ancora irrisolto, pur avendo agito nei tempi corretti, consulta i servizi di Difensore Condominiale e scopri come possiamo supportarti.
Domande su spese e amministrazione di condominio
Per revocare l’Amministratore di condominio è necessario attendere la convocazione all’assemblea condominiale. In quest’ultima deve essere presente nell’ordine del giorno la nomina o conferma dell’Amministratore. Durante l’assemblea, bisogna ottenere la maggioranza delle teste e di almeno 501 millesimi per procedere con la revoca: entrambi i quorum devono essere soddisfatti contemporaneamente.
Se la questione della nomina dell’Amministratore è esclusa nell’ordine del giorno, è comunque possibile procedere in qualsiasi momento alla revoca, chiedendo all’Amministratore di convocare un’assemblea straordinaria. Decorsi 10 giorni dalla richiesta senza ottenere risposta, i Condòmini si possono legittimamente autoconvocare per procedere con la votazione.
Se la revoca è ottenuta con quest’ultima modalità, l’Amministratore ha comunque diritto al compenso per tutta la gestione, a meno che ricorrano i presupposti giuridici di revoca per giusta causa.
In caso di morosità condominiale, l’Amministratore deve attuare una serie di misure preventive per recuperare le somme dovute dai Condòmini morosi. Inizialmente, è necessario inviare un sollecito scritto al Condòmino moroso, indicando l’importo e il termine entro cui effettuare il pagamento. Se il sollecito si rivela inconcludente, l’Amministratore può attivare la mediazione e, successivamente, in caso di mancata soluzione, notificare un decreto ingiuntivo per il recupero forzoso del credito.
Come comunicare in modo efficace con l’Amministratore condominiale?
Per comunicare in modo efficace con l’Amministratore condominiale è indispensabile adottare un approccio proattivo e rispettoso. È importante lavorare con uno spirito di squadra, mostrando di voler collaborare per il bene comune del condominio. Il nostro consiglio è quello di comunicare con un tono sempre positivo e costruttivo, proponendo soluzioni vantaggiose per tutti.
Affinché l’Amministratore possa comprendere pienamente la tua esigenza, esponi le tue richieste o domande in modo sintetico, specifico e chiaro. Rispetta il ruolo e l’autorità dell’Amministratore: ricordiamo che esso agisce per conto di tutti i Condòmini e che il suo lavoro è orientato alla gestione e al miglioramento delle condizioni condominiali.
Utilizza i canali ufficiali di comunicazione stabiliti dal condominio (assemblee condominiali, e-mail o telefono) e rispetta gli orari di ufficio per i contatti diretti. Se hai questioni da approfondire, è utile pianificare un incontro inviando una comunicazione che anticipi le problematiche da analizzare, in modo tale che l’Amministratore possa prepararsi adeguatamente e recuperare la documentazione necessaria.
Se i tentativi di comunicazione falliscono o le risposte ricevute sono poco trasparenti e suscitano legittimi dubbi sull’operato dell’Amministratore, è importante agire con prontezza; in questi casi, è consigliabile rivolgersi a un professionista esperto in diritto condominiale. Un consulente specializzato può aiutarti a valutare professionalmente le azioni legali possibili e a risolvere la situazione nel modo più efficace.
Chiunque può ritrovarsi in un momento di difficoltà economica e, in tali circostanze, è importante agire prontamente per evitare gravi conseguenze. Purtroppo, abbiamo riscontrato casi di persone che hanno perso la propria abitazione per via di piccoli debiti condominiali insoluti.
In caso di difficoltà economica, il primo passaggio da fare è contattare l’Amministratore del condominio e spiegare la tua situazione, proponendo un piano di rientro entro il termine della gestione che si adatti alle tue possibilità finanziarie. Molti Amministratori, infatti, sono ben disposti a negoziare piani di pagamento rateali per aiutarti a saldare il debito senza dover ricorrere a misure drastiche. È fondamentale mantenere puntualmente gli accordi formalizzati, meglio se in mediazione.
È importante tenere presente che l’Amministratore può controllare le spese inerenti alle parti comuni condominiali; tuttavia, in caso di impianti centralizzati, le utenze individuali e i relativi costi dipendono esclusivamente dai consumi dei singoli Condòmini. Pertanto, per ridurre tali spese, è necessario prestare particolare attenzione ai consumi, specialmente a quelli legati al riscaldamento e all’acqua fredda e calda, al fine di evitare brutte sorprese nei conguagli.
In generale, a chi acquista all’asta spettano le spese relative alla gestione in corso al momento dell’acquisto e di quella precedente. È importante sapere che le spese straordinarie deliberate prima del rogito sono a carico del condominio: il resto del debito è, invece, ripartito tra tutti i Condòmini in base ai millesimi di proprietà, escluso l’acquirente dell’immobile andato all’asta.
Mettiti in contatto con Difensore Condominiale
Che tu sia un condòmino che ha dubbi riguardo alle spese Condominiali o, invece, un Amministratore che necessiti di un supporto per risolvere un conflitto interno o una questione specifica, Difensore Condominiale è a tua disposizione. Richiedi una consulenza e raccontaci la tua esigenza.
